Çağdaş Mahalleler: Yeni Zelanda Modeliyle Konut Krizine Çözüm

Çağdaş Mahalleler: Yeni Zelanda Modeliyle Konut Krizine Çözüm

Bir zamanlar sakin ve tek tip evlerle dolu bir mahalle, bugün canlı ve çeşitli bir topluluğa dönüştü. Bu dönüşüm, Amerikan şehirlerinin yüzleştiği konut sıkıntısına çözüm bulmak için atılan adımların bir sonucu. Yeni Zelanda'nın başarılı uygulamalarından esinlenen ABD, 'upzoning' yani daha yoğun ve yüksek yapılaşmayı yasallaştırmak suretiyle, birçok mahalleyi yeniden şekillendirdi.

Geçmişte, tek ailelik evlerin hakim olduğu bu mahallelerde, yoğun yapılaşma yasaklanmıştı. Bu yasaklar, aslında imalathaneleri yerleşim alanlarından ayırmak ve ırksal ayrımcılığı sürdürmek için tasarlanmıştı. Ancak, iş piyasasının büyümesi ve yeni sakinlerin gelmesiyle, şehirlerin milyonlarca yeni konuta ihtiyacı ortaya çıktı. Tek ailelik evlere yönelik bu katı yasalar, şehirlerin konut ihtiyaçlarını karşılamasını neredeyse imkansız hale getirdi.

Ekonomsitler ve kentsel planlamacılar, konutları daha bol ve uygun fiyatlı hale getirmek için, birçok mahalleyi 'upzone' yapmayı, yani daha yoğun, daha yüksek yapılar gibi dubleks, tripleks ve kasaba evleri inşa etmeyi yasal hale getirmeyi öneriyor. Upzoning, mevcut konut fiyatlarının aniden düşmesine neden olmayacak, ancak talebi karşılayarak konut maliyetlerinin artışını yavaşlatacak. Bu, konut erişilebilirliği krizini çözmek için gerekli, ancak yetersiz bir ilk adım.

ABD'deki zonlama reformuna yönelik yoğun muhalefet, gerçek dünyada model sayısını sınırladı. Bu nedenle uzmanlar, çözüm için yurt dışına baktılar. Yeni Zelanda, zonlama reformu yoluyla konut arzını başarıyla artırmanın olağanüstü bir örneği olarak öne çıkıyor. Acil bir konut kriziyle karşı karşıya kalan ada ülkesi, orta yoğunluklu konutların inşasını yasallaştıran upzoning önlemleri uyguladı. Bu, sadece artan konut maliyetlerini yavaşlatmakla kalmadı, aynı zamanda politikanın iki partili, ülke çapında genişlemesini de ilham aldı.

Auckland'daki örnek, artık teorik bir tartışma olmaktan çıktı. Yeni Zelanda'nın uzun süredir Amerikan şehirlerinin karşılaştığı aynı sorunu vardı: çok düşük yoğunluklu konut mahalleleri. Ülke, 1970'lerde ve 80'lerde konut kapasitesini daha da sınırlayan 'downzone' yaptı. Nüfus hızla büyürken - 2013 ve 2018 arasında neredeyse %11 artarken - ciddi bir konut erişilebilirliği krizi baş gösterdi. 2009 ile 2016 arasında Auckland'daki ev fiyatları ikiye katlandı ve ülkenin geri kalanındaki fiyatlar da hızla arttı.

Bu büyüyen sorun karşısında şehir harekete geçti. 2016'da geçen bir yasa, tek evlik arsalarda dubleks, tripleks ve kasaba evleri inşa etmeyi yasallaştırdı. Bu politika, şehrin konut kapasitesini üçe katladı. 2015 ile 2022 arasında, şehirde izin verilen yeni konut birimleri 9,200'den 21,301'e yükseldi. Auckland, çoğunlukla tek ailelik evlerden, çok birimli evler ve bağlı tek birimli binaların daha yoğun bir karışımına dönüştü. 2021'deki bir araştırma makalesinde, Auckland Üniversitesi Ekonomi Politikası Merkezi Direktörü Ryan Greenaway-McGrevy, Auckland politikasının arzı artırma ve yoğunluğu artırma ikiz hedeflerinde başarılı olduğunu buldu.

"Kişi başına düşen terimlerle Auckland, Yeni Zelanda'nın en büyük şehirleri arasında bir gecikmeci olmaktan lider konumuna yükseldi," dedi. Şehirde verilen kişi başına inşaat izinlerinin sayısı 2020 civarında "rekor bir yüksekliğe" ulaştı, bu 2021'de ve tekrar 2022'de aşıldı.

Bu değişiklikler sadece yeni konutlar inşa etmekle kalmadı, aynı zamanda artan konut maliyetlerinin hızını da yavaşlattı. Maltman, Auckland'daki maliyetlerin hızla artış eğiliminde "önemli bir tersine dönüş" buldu.

"2016 reformları uygulandığından beri kiralık ev fiyatlarının artışında önemli bir yavaşlama oldu," diye ekledi Maltman. "Hem gelirler hem de enflasyon, kiralık konut fiyatlarından daha hızlı büyüdü."

Yeni Zelanda ev sahiplerinin yoğun konutlara karşı sesleri politikanın uygulanması sırasında yüksek olsa da, 2020'deki bir çalışma, Auckland sakinlerinin mahallelerindeki yeni inşaatlara giderek daha fazla destek verdiğini buldu - %64'ü şehrin konut sıkıntısını çözmek için orta yoğunluklu konutları destekledi. Auckland'ın upzoning başarısı, 2021'de ülkenin en büyük şehirlerinde orta yoğunluklu inşaatı yasallaştıran iki partili ulusal bir politikayı bile ilham aldı.

Değişim her ne kadar sihirli bir çözüm olmasa da, Yeni Zelanda hala konut zorluklarıyla karşı karşıya. 2021 politikası önemli yerel itirazlarla karşılaştı ve merkez-sağ Ulusal Parti ona karşı döndü. Pandemi ve dalgalanan faiz oranları piyasayı alt üst etti ve ülke şimdi teknik olarak bir resesyonda. Ancak uzmanlar, zonlama reformları olmadan durumun çok daha kötü olacağını söylüyor.

ABD'de Erken Mücadeleler ve Başarılar

ABD'de, özellikle yüksek gelirli yerel ev sahipleri olmak üzere, zonlama reformuna birçok muhalif var; mahallelerinin değişmesini istemiyorlar. Bazıları arz ve talep temel yasalarını sorguluyor ve yeni konutların aslında fiyatları artırdığını iddia ediyor. Diğerleri ise altyapı, okullar ve diğer hizmetler üzerindeki gerilimler hakkında daha temellendirilmiş endişelere sahip.

Birçok şehir, inşa etmeyi zorlaştıran eski, karmaşık düzenleme rejimleri altında faaliyet gösteriyor. New York City'nin eski Konut ve Ekonomik Kalkınma Yardımcı Belediye Başkanı Vicki Been, "Ara sıra, sadece bir neşter alıp 'Tamam, bunu güncelleyeceğiz, tüm karmaşıklık katmanlarını keseceğiz' demek zorundasınız," diyor. Yeni Zelanda, bu karmaşadan çıkış yolunu sunuyor. Ülke, ABD'ye oldukça benzer şehir planlama sistemleri, arazi kullanım rejimleri ve coğrafyaları ile özellikle iyi bir model teşkil ediyor, diyor Schuetz. "ABD'ye, örneğin Avrupa'nın çoğuna göre daha benzer."

Kaliforniya YIMBY'nin araştırma direktörü ve şehir planlamacısı Nolan Gray, "Tipik bir Yeni Zelanda şehri, tipik bir ABD şehrine çok benziyor," diyor. "İnşaatın çoğu otomobil çağında gerçekleşti; birçok tek ailelik mahalleler ve düşük katlı ticari koridorlarınız var." Gray, ortalama Yeni Zelandalıların da evlerini bir yatırım olarak gördüğünü ve değerinin artmasını umduklarını, emekli olup nakde çevirebileceklerini ekliyor.

Gray'e göre ABD şehirlerinde şu anda üç konut inşaat modeli var. New York, San Francisco ve Los Angeles gibi şehirler kişi başına çok az yeni konut inşa ediyor. Sonra Phoenix, Houston ve Atlanta gibi Güneş Kuşağı patlama şehirleri var; bunlar çoğunlukla yayılma inşa ediyor. Ve Denver, Seattle ve Washington, DC gibi şehirler var; mevcut mahallelerde çok sayıda yeni, daha yoğun konut inşa ediyorlar. Gray, üçüncü model hakkında iyimser.

"Bunları paylaşan şey, uzun vadeli bir tanıma sahip olmaları; çok büyüyeceğiz ve bunun için altyapı planlamasını ve kamu hizmet planlamasını yapmaya başlayalım," diyor Gray.

Kaliforniya ve Seattle, Portland, Oregon gibi birkaç ABD şehrinde ayrı konut birimlerinin - arka bahçedeki "büyükanne daireleri" gibi küçük, ayrı evler - yasallaştırılması inşaatı teşvik etmede çok başarılı oldu. Kaliforniya 2022'de 23.000'den fazla ADU izni onayladı, bu 2017'deki 5.000'den azdan büyük bir artış.

"ADU inşaatına izin verilmesine karşı geliştiricilerin bu kadar aşırı tepkisi, bu politikanın doğru bir şeyler yaptığını gösteriyor," diyor Yonah Freemark, Urban Institute'ta arazi kullanımı ve konut araştırmacısı. Houston da 1998'de minimum ev arsa büyüklüğünü 5.000'den 1.400 metrekareye düşürerek yoğunluğu büyük ölçüde artırdı. Bu daha küçük arsalarda o zamandan beri neredeyse 80.000 yeni ev inşa edildi.

Zonlama reformunun farklı coğrafyalara ve siyasi spektrumun her iki ucuna da çekici olduğuna dair işaretler var. İlerici mavi eyalet YIMBY'ler, liberteryenler ve serbest piyasa muhafazakarları hepsi bunun çeşitli versiyonlarının arkasında duruyor. Montana Cumhuriyetçileri, California tarzı yayılmayı önleme çabası olarak çerçevelendirdikleri bir çaba olarak, eyalet genelinde zonlamayı gevşeten bir dizi yasa geçti.

"Mesajlaşmadaki esneklik, pro-konut hareketinin gerçek güçlerinden biridir," diyor Brookings Enstitüsü'nden Schuetz. "Kaliforniya'da bunu ırksal eşitlik ve iklim dostu olarak çerçeveleyebilirsiniz. Montana'da bunu anti-Kaliforniya olarak sunabilirsiniz. Utah, su kıtlığına ve ayrıca aile dostu alanlara çok odaklanmış durumda, çocukların büyüdükleri yerlere geri dönebilmelerini mümkün kılmak için."

Ancak reformlar her zaman bir anda işe yaramaz. 2018'de Minneapolis, tek ailelik zonlamayı sona erdirerek ve tek ailelik bir arsada üç eve kadar inşaat yapılmasını yasallaştırarak Auckland tarzı reformları uygulayan ilk büyük ABD şehri oldu. Ancak şehir, yeni çok birimli binaların, yerine geçtikleri tek ailelik evlerden daha yüksek veya daha geniş olmasına izin vermedi, bu nedenle ilk politika değişiklikleri şehrin umduğu inşaatın sadece bir kısmını teşvik etti. Boyut sınırlamaları, seçeneği geliştiriciler için finansal olarak daha az cazip hale getirdi. Deneyim, politika yapıcıların istedikleri sonuçları elde etmek için politikaları tekrar tekrar ayarlamaya istekli olmaları gerektiğini kanıtladı.

"Şeytan ayrıntılarda gizli," diyor eski New York City Yardımcı Belediye Başkanı Been. "Bir ton ayrıntı var."

Bazı aksaklıklara rağmen, Been, bu zonlama reformlarının erken başarısının umut verici olduğunu ekliyor. "Değişikliklerin meyvelerini görüyoruz ve bu, bunu yapmanın önemini, reformların önemini teyit ediyor, ama aynı zamanda dünyanın çökmediği anlamında da rahatlatıcı," diyor o.

Kaliforniya gibi yerlerde yasallaşan aksesuar konut birimleri popüler hale geliyor. Allison Zaucha/Getty Images
Upzoning Gerekli, Ama Yeterli Değil

Zonlama reformu, bulmacanın sadece bir parçası. ABD'yi konut piyasası cennetine götürmek için gereken bir dizi diğer düzeltme var - yapı kodu değişikliklerinden uzun vadeli hizmetlerin ve olanakların genişletilmesine kadar. Şehirler ve eyaletler, büyüyen toplulukları barındırmak için yeterli altyapı inşa etmeye ihtiyaç duyar, bunlar arasında toplu taşıma, okullar, parklar, su ve kanalizasyon kapasitesi ve diğer temel hizmetler bulunur.

"Gerçekten bütünsel olarak bakmanız ve mahallenin bir mahalle gibi hissettiren temel şeylerde tüm ek kapasiteyi getirdiğinizden emin olmanız gerekiyor," diyor Been.

Hükümetin ayrıca düşük gelirli insanlar için uygun fiyatlı konut ve kamu konut seçeneklerine kamu fonları yatırımı yapması gerekiyor. Daha kapsayıcı konut için sübvansiyonlar olmadan, piyasa fiyatındaki evleri karşılayamayan insanlar geride kalacak.

"Daha fazla konut arzı neredeyse tartışmasız bir olumlu ve bu yeni konut arzına hükümet düzenlemesi aracılığıyla izin vermek son derece önemli," diyor Freemark. "Bu söylenirken, düşük gelirli mahallelerde yatırım göremeyeceğimiz ve düşük ve orta gelirli insanlar için uygun fiyatlı yeni konut birimleri inşa edilmeyeceği için sadece piyasa temelli bir yanıta güvenemeyiz." 

Ama her şekilde bakıldığında, şehirlerin daha fazla konut inşa etmeleri gerekiyor. Ve mevcut ev sahiplerinin seslerinin, gelecekteki nesillerin seslerini boğmasına izin vermemeleri gerekiyor.

"Prosedürel taraf çok önemli, çünkü mevcut sakinlere veto gücü verirseniz, topluluk toplantılarına katılıp şeyleri protesto edebilirler, süreci uzatabilirler ve geliştiricinin değişiklik yapmaya devam etmesini ve mimarlarına geri dönmelerini gerektirebilirler," diye açıklıyor Schuetz. "Bu, projeyi çok pahalı hale getirir ve bazı projeler sadece artık değmeyeceği için ölür."

Upzoning, siyasi spektrumun her iki ucundaki insanlara - ilerici YIMBY'lerden hükümet düzenlemelerini azaltmak isteyen muhafazakarlara kadar - hitap edebilir. Yeni Zelanda, özellikle bir erişilebilirlik krizi ortasında, daha büyük ve daha iddialı çabalara doğru atılacak ilk adım olduğunu gösteriyor.

"Upzoning'e doğru herhangi bir adım, arzı artırmak ve erişilebilirliği iyileştirmek açısından olumlu bir adımdır," diyor George Mason Üniversitesi'ndeki libertaryen eğilimli Mercatus Merkezi'nde konut araştırmacısı olan Emily Hamilton. "Genel bir hedef açısından, ev fiyatlarını inşaat maliyetlerine düşürmek, konut bolluğunun nihai bir işareti."